Объектами индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) по действующему градостроительному законодательству являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.
Цель законодателя при оформления прав на объекты недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, - легальность (законность) созданных и создаваемых объектов. Это достигается, во-первых, соблюдением требований закона при строительстве, во-вторых, наличием необходимых документов для регистрации права собственности.
Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем. Если говорить в целом о строительстве, наиболее важными вехами, контрольными точками можно назвать появление трех документов:
- проектная документация на создаваемый объект;
- разрешение на строительство;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Когда мы говорим об индивидуальных домах, следует отметить, что законодатель существенно облегчил процедуру строительства. Так пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) устанавливает правило, в соответствии с которым при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства подготовка проектной документации не требуется.
Разрешение на строительство также получается в упрощенном порядке, поскольку для этого необходимо лишь подать заявление и приложить к нему:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
2. Градостроительный план земельного участка
3. Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.
По окончании строительства на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, также как и на другие объекты, выдается соответствующее разрешение.
При регистрации прав на объекты ИЖС также существуют особенности, но они действуют при следующих условиях:
Объекты ИЖС расположенные 1) на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и 2) на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и находящемся в границе населенного пункта.
Основанием для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются:
- документы, подтверждающие факт объекта ИЖС и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. Иными словами для того, чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект ИЖС в регистрирующий орган необходимо предоставить лишь кадастровый паспорт на сам объект, разрешение на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Разрешение на строительство предоставлять не требуется, за исключением случаев регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
В этом случае основополагающим документом является правоустанавливающий документ на землю, однако именно с этим на практике возникает наибольшее количество проблемных ситуаций, которые отличаются своей специфичностью и сложностью. Отсутствие надлежащего оформления прав на землю ведет к признанию факта самовольного строительства объекта ИЖС. А это означает невозможность регистрации права собственности на них и решение о сносе построенных объектов.
Кроме того, наличие в законе по сути льготного порядка регистрации, действующего до 1 марта 2018 года, на практике ведет в злоупотреблениям в виде создания объектов ИЖС вообще без разрешения на строительство с целью регистрации права собственности на него до наступления указанного выше срока. При этом, как правило, не обращается внимание на то, что статьей 9.5 Кодекса об административных правонарушениях установлена ответственность на строительство в виде административных штрафов: для граждан до 5 тысяч рублей, должностных лиц и индивидуальных предпринимателей до 50 тысяч рублей, юридических лиц до 1 миллиона рублей. И это наказание может накладываться неограниченное количество раз, пока правонарушение не будет устранено.
